Baugenehmigung für den Wintergarten in Bayern | Warum Sie sie brauchen & wie wir sie für Sie beantragen

Redaktion Wintergarten München · Inhaltlich geprüft · Zuletzt aktualisiert: 24.07.2026

Ein Wintergarten ist in Bayern grundsätzlich genehmigungspflichtig – beheizt wie unbeheizt und unabhängig von der Größe. Verfahrensfrei ist nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 1g BayBO nur eine offene Terrassenüberdachung bis 30 m² Grundfläche, bei der mindestens zwei Seiten unverglast bleiben. Zuständig ist in München die Lokalbaukommission (LBK), im Umland das jeweilige Landratsamt. Die gute Nachricht: Den kompletten Bauantrag übernehmen wir für Sie.

Auf dieser Seite geht es um das Baurecht für Wintergärten, wie es in Bayern gilt – gleich, ob bei Ihnen ein unbeheizter Kaltwintergarten in München oder ein ganzjährig beheizter Wohnwintergarten geplant ist. Da jedes Bundesland sein eigenes Bauordnungsrecht hat, klammern wir andere Landesregelungen bewusst aus und konzentrieren uns auf die Rechtslage, die für München zählt.

Baugenehmigung oder nicht: Wann Ihr Wintergarten genehmigungspflichtig ist

In Bayern ist die Antwort einfacher als in vielen anderen Bundesländern – und strenger: Ein Wintergarten, also ein verglaster Anbau, ist grundsätzlich genehmigungspflichtig. Das gilt für den beheizten Wohnwintergarten genauso wie für den unbeheizten Kaltwintergarten, und es gilt unabhängig von der Größe. Eine Flächengrenze, unterhalb derer ein verglaster Wintergarten ohne Bauantrag gebaut werden dürfte, kennt die Bayerische Bauordnung nicht. Entscheidend ist nicht die Beheizung, sondern die Verglasung: Sobald die Seiten eines Anbaus oder einer Überdachung verglast werden, liegt baurechtlich ein Wintergarten vor – und damit die Genehmigungspflicht.

Bayerische Bauordnung (BayBO): Die Rechtslage in Bayern

Anders als in manchen anderen Bundesländern ist ein Wintergarten in Bayern grundsätzlich genehmigungspflichtig, auch als unbeheizter Kaltwintergarten. Verfahrensfrei nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 1g BayBO ist ausschließlich eine offene Terrassenüberdachung mit mindestens zwei unverglasten Seiten bis 30 m² Grundfläche – sobald die Seiten verglast werden, handelt es sich baurechtlich nicht mehr um eine Terrassenüberdachung, sondern um einen genehmigungspflichtigen Wintergarten. Ein beheizter Wohnwintergarten ist ebenso wie der unbeheizte Kaltwintergarten in Bayern genehmigungspflichtig – den kompletten Bauantrag übernehmen wir für Sie.

Rechtsgrundlage: Art. 57 Abs. 1 Nr. 1g BayBO. Quelle: gesetze-bayern.de (amtlicher Volltext des Art. 57 BayBO).

Zur ehrlichen Einordnung: In manchen Bundesländern ist die Rechtslage lockerer – Nordrhein-Westfalen etwa stellt unbeheizte Kaltwintergärten bis 30 m² unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei. Wenn Sie also im Internet auf die Aussage stoßen, ein Kaltwintergarten bis 30 m² brauche keine Genehmigung, bezieht sich das auf andere Landesbauordnungen. Für München und ganz Bayern gilt sie nicht – hier führt am Bauantrag kein Weg vorbei. Für Sie als Bauherr ist das kein Grund zur Sorge: Wir bereiten den Antrag gemeinsam mit einem bauvorlageberechtigten Planer vor und begleiten das Verfahren bis zur Genehmigung.

Was bleibt verfahrensfrei? Die offene Terrassenüberdachung

Die einzige für unsere Kunden relevante Ausnahme betrifft nicht den Wintergarten, sondern die offene Terrassenüberdachung. Sie ist nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 1g BayBO verfahrensfrei, wenn folgende Bedingungen zusammen erfüllt sind:

• Maximal 30 m² Grundfläche: Oberhalb dieser Fläche endet die Verfahrensfreiheit, und das Vorhaben durchläuft das normale Genehmigungsverfahren.
• Mindestens zwei Seiten bleiben unverglast und offen: Das ist der entscheidende Punkt. Sobald die Seiten verglast werden – etwa mit Schiebeelementen oder festen Glaswänden –, ist die Überdachung baurechtlich keine offene Terrassenüberdachung mehr, sondern ein Wintergarten, und die Genehmigungspflicht greift.
• Nicht im bauplanungsrechtlichen Außenbereich: Für Grundstücke im Außenbereich zieht das Baugesetzbuch wesentlich engere Grenzen – dort ist häufig schon die grundsätzliche Zulässigkeit selbst einer kleinen Überdachung fraglich, ganz gleich, was die Landesbauordnung an Verfahrensfreiheit vorsieht.
• Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei: Abstandsflächen (Art. 6 BayBO), Bebauungsplan und das übrige materielle Baurecht gelten auch für verfahrensfreie Vorhaben uneingeschränkt weiter.

Praktisch bedeutet das: Wer heute eine offene Überdachung baut und später Glasschiebewände nachrüsten möchte, sollte die Genehmigungsfrage von Anfang an mitdenken – die nachträgliche Verglasung macht das Vorhaben genehmigungspflichtig. Wie die unbeheizte Ausführung im Detail aussieht, zeigt unsere Seite Kaltwintergarten München.

Bebauungsplan: Zusätzliche Vorgaben in jedem Fall beachten

Neben der Bauordnung gilt das Bauplanungsrecht: Befindet sich Ihr Grundstück innerhalb eines Bebauungsplan-Gebiets, können dessen Festsetzungen eigene Anforderungen aufstellen – von Baugrenzen über die höchstzulässige Grundflächenzahl bis zur Frage, ob an der gewünschten Stelle überhaupt gebaut werden darf. Das betrifft den genehmigungspflichtigen Wintergarten, dessen Bauantrag ohnehin daran gemessen wird, aber ebenso eine verfahrensfreie Terrassenüberdachung – ihre Vorgaben sind auch ohne behördliche Vorabprüfung verbindlich. In München gelten je nach Viertel sehr unterschiedliche Pläne, in Erhaltungssatzungsgebieten wie Teilen von Bogenhausen oder Neuhausen kommen weitere Vorgaben hinzu. Bevor die eigentliche Planung startet, sehen wir uns darum den Bebauungsplan Ihres Grundstücks genau an.

Bauantrag: Ablauf & Kosten

Zuständig für die Baugenehmigung ist in München die Lokalbaukommission (LBK) der Landeshauptstadt München; im Umland sind es die jeweiligen Landratsämter. Wir oder ein bauvorlageberechtigter Planer reichen die Bauvorlagen dort für Sie ein. Zu den Plänen und einem eventuell nötigen Standsicherheitsnachweis kommt die Verwaltungsgebühr, die sich grob zwischen 400 und 1.000 € bewegt; wie schnell entschieden wird, hängt von der aktuellen Auslastung der Behörde ab. Beim Statiknachweis ist in München übrigens die Schneelastzone 2 anzusetzen – standortabhängig entspricht das auf Münchner Stadthöhe rund 1,7 kN/m² – deutlich mehr als etwa im Rheinland, die Dachkonstruktion muss entsprechend ausgelegt sein.

Der Weg zum genehmigten Wintergarten sieht in Bayern üblicherweise so aus:

1. Bauvorlagen erstellen: Ein Architekt oder anderer bauvorlageberechtigter Planer fertigt die nötigen Zeichnungen an, bei Bedarf zusammen mit dem Standsicherheitsnachweis.
2. Bebauungsplan prüfen: Wir klären, welche Festsetzungen für Ihr Grundstück gelten – in München je nach Viertel sehr unterschiedlich, von der Gartenstadt Trudering bis zu den Villengebieten in Solln, Harlaching oder Obermenzing.
3. Einreichung bei der Bauaufsichtsbehörde: Das komplette Paket an Bauvorlagen landet bei der Lokalbaukommission bzw. beim zuständigen Landratsamt.
4. Prüfung durch die Behörde: Abhängig von der Auslastung vergehen bis zur Entscheidung einige Wochen, mitunter auch ein paar Monate.
5. Baugenehmigung und Baubeginn: Sobald die Genehmigung vorliegt, können Fundamentarbeiten und Montage Ihres Wintergartens beginnen.

Grenzbebauung & Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO

Vor die Außenwände eines Wintergartens gehören Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO: Die Tiefe der Abstandsfläche beträgt grundsätzlich 0,4 H – also 40 % der Wandhöhe –, mindestens jedoch 3 m zur Grundstücksgrenze. Diese Vorgabe gilt für den genehmigungspflichtigen Wintergarten ebenso wie für eine verfahrensfreie Terrassenüberdachung, denn Verfahrensfreiheit befreit nicht vom materiellen Baurecht. Gerade auf den kompakten Grundstücken in Vierteln wie Pasing, Berg am Laim oder Neuhausen ist der Grenzabstand oft der planungsentscheidende Faktor.

Wohnflächen-Anrechnung nach der Baugenehmigung

Für die Wohnflächenverordnung (WoFlV) macht die Beheizung den Unterschied: Ein unbeheizbarer Wintergarten fließt nur zu 50 % (§ 4 Abs. 4 Nr. 1 WoFlV, unbeheizbare Wintergärten) in die Wohnfläche ein, ein beheizter Wohnwintergarten mit wohnraumtypischer Höhe wird dagegen zu 100 % (allgemeine Raumregel der WoFlV bei ≥ 2 m lichter Höhe, wie bei Wohnwintergärten praktisch immer gegeben) angesetzt. Auswirkungen kann das unter anderem bei der Grundsteuer und der Bewertung der Immobilie haben – Näheres dazu erfahren Sie auf der Seite Wohnwintergarten München.

Muss der Nachbar zustimmen?

Bleiben die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO gewahrt, kommt ein Wintergarten üblicherweise ohne gesonderte Zustimmung des Nachbarn aus. Im bayerischen Genehmigungsverfahren werden die Nachbarn zwar am Verfahren beteiligt – ihre Unterschrift auf den Plänen beschleunigt das Verfahren, ist aber keine Zulässigkeitsvoraussetzung. Kritisch wird es erst, wenn die Abstandsfläche unterschritten werden soll: Für diesen Fall verlangt Bayern in der Regel eine Abstandsflächenübernahme – der Nachbar erklärt gegenüber der Behörde, die fehlende Abstandsfläche auf seinem eigenen Grundstück zu übernehmen. Ob Ihr Vorhaben davon betroffen ist, besprechen wir rechtzeitig vor dem Baustart mit Ihnen.